Avaliação de imóveis urbanos e edificações

Por que uma avaliação técnica de imóvel é necessária

Um imóvel costuma ser o item de maior valor no balanço de uma empresa — e o mais frequentemente registrado por um número que ninguém sabe explicar. Valor histórico de aquisição, estimativa de corretor, "quanto o vizinho vendeu": nenhum deles resiste a uma auditoria, a uma negociação séria ou a uma contestação em juízo.

A avaliação técnica existe para transformar valor em conclusão fundamentada. Não é uma opinião sobre preço: é um trabalho de engenharia que parte de uma vistoria, coleta dados reais de mercado, aplica tratamento estatístico e chega a um valor com grau de fundamentação e precisão declarados — do jeito que a ABNT NBR 14653-2 exige e que auditores, bancos e juízes esperam encontrar.

Quando sua empresa precisa de um laudo

• Fechamento contábil e adoção do custo atribuído — mensuração do imobilizado a valor justo conforme CPC 27 / IAS 16 e CPC 46 / IFRS 13, com laudo que sustenta a nota explicativa.
• Operações societárias — fusões, aquisições, cisões, incorporação de bens ao capital social, apuração de haveres e alocação de preço de compra (PPA).
• Garantias e crédito — laudos para instituições financeiras, alienação fiduciária, cédulas de crédito e operações estruturadas.
• Litígios — perícias judiciais e extrajudiciais, assistência técnica, desapropriações, ações de despejo, revisionais de aluguel e dissoluções societárias.
• Obras vizinhas — laudos de vistoria de vizinhança e produção antecipada de provas, antes do início de escavações, demolições ou cravação de estacas.
• Seguros — determinação do valor em risco e do custo de reedificação.

O que fazemos

• Avaliação de edificações residenciais, comerciais e industriais — casas, apartamentos, conjuntos, galpões, plantas industriais, prédios corporativos e terrenos urbanos.
• Laudos para fins contábeis — custo atribuído (deemed cost), valor justo, valor em uso e valor líquido de venda, com a documentação que a auditoria exige.
• Perícias judiciais e extrajudiciais — atuação como perito nomeado ou assistente técnico, com quesitos, esclarecimentos e sustentação técnica.
• Laudos de vizinhança e antecipação de provas — registro do estado da edificação vizinha antes, durante e depois da obra, com mapeamento fotográfico e de fissuras.
• Inspeção predial — classificação de anomalias e falhas por grau de risco e plano de manutenção conforme a norma do IBAPE e a ABNT NBR 16747.
• Avaliação de imóveis especiais — hospitais, escolas, hotéis, postos de combustível e imóveis sem mercado comparável, por método da quantificação do custo.

Metodologia

1. Análise documental — exame dos documentos fornecidos pela empresa contratante e caracterização do imóvel a partir deles.
2. Vistoria de campo — levantamento de padrão construtivo, idade aparente, estado de conservação, benfeitorias e fatores de valorização e desvalorização do entorno.
3. Pesquisa de mercado — coleta de dados de ofertas e transações efetivas na região, com identificação da fonte e saneamento da amostra.
4. Tratamento dos dados — método comparativo direto por inferência estatística (regressão) sempre que a amostra permitir; alternativamente, tratamento por fatores. Para imóveis sem mercado, método da quantificação do custo com depreciação física e funcional.
5. Enquadramento — determinação do grau de fundamentação e do grau de precisão alcançados, conforme os quadros da NBR 14653-2.
6. Laudo — memorial de cálculo completo, planilhas, registro fotográfico e ART recolhida no CREA.

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